Pytanie pochodzi z Kompasu Księgowo-Kadrowego

Prowadzę działalność, którą rozszerzyłem o wynajem, płacę podatki liniowo. Chciałem wynająć mieszkanie.
 
Czy mogę uznać koszty remontu, wyposażenia po rozszerzonym wpisie, ale przed momentem wynajmu?
 
Jaką zastosować stawkę amortyzacji i czy mogę ją podwyższyć, jeśli mieszkanie było przeze mnie używane ponad 5 lat?
 
Co w przypadku, gdy będę chciał sprzedać mieszkanie, czy przychód będzie przychodem z działalności czy będzie może zwolniony?
 
Jak wycenić mieszkanie do ujęcia jako środek trwały - czy skorzystać z usługi rzeczoznawcy czy samemu wycenić?
 
Czy mogę ujmować koszt czynszu w koszty po rozszerzeniu wpisu, ale jeszcze przed wynajmem?
 
Odpowiedź
Rozliczenie wynajmu mieszkania w ramach działalności gospodarczej powinno przebiegać podobnie, jak rozliczenie pozostałych przychodów i kosztów tej działalności.
 
Uzasadnienie
Rozliczanie w ramach działalności gospodarczej najmu nie odbiega od rozliczania pozostałych rodzajów działalności.
 
Koszty remontu wykorzystywanego w ramach działalności gospodarczej środka trwałego powinny stanowić pośrednie koszty działalności, zaliczane do kosztów uzyskania przychodu w dacie ich poniesienia (art. 22 ust. 4 i 5c ustawy z dnia 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm. - dalej u.p.d.o.f.). Jeśli więc koszty remontu mieszkania zostały poniesione już w trakcie prowadzenia działalności polegającej na najmie (choćby nie zostały uzyskane jeszcze przychody z tego tytułu) to należy zaliczyć je w dacie poniesienia w koszty uzyskania, jako koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów w przyszłości. Natomiast wydatki na zakup wyposażenia należy rozliczyć jako zakup odrębnych składników majątku i w zależności od wartości tych składników zaliczać bezpośrednio w koszty (przy wartości do 3500 zł) lub amortyzować (powyżej tej kwoty).
 
Właściwą stawką amortyzacji dla lokali mieszkalnych jest stawka 1,5% (KŚT 122 – zob. poz. 01 załącznika nr 1 do u.p.d.o.f.). Możliwe jest jednak zastosowanie stawki indywidualnej dla mieszkań używanych - 10% (odpowiadającej 10 letniemu okresowi amortyzacji – art. 22j ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.). Zastosowanie stawki indywidualnej możliwe jest dla mieszkań używanych przez 5 lat (a dokładnie – przynajmniej 60 miesięcy – art. 22j ust. 3 pkt 1 u.p.d.o.f.). Okres ten jednak dotyczy używania mieszkania przed jego nabyciem, nie zaś używania przez podatnika chcącego zastosować indywidualną stawkę amortyzacji.
 
Przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nie będzie przychodem z działalności gospodarczej, zastosowanie tu znajdą przepisy o opodatkowaniu zbycia prywatnych nieruchomości (art. 10 ust. 3 u.p.d.o.f.). Przychód z tytułu zbycia tego lokalu, jako nabytego 5 lat wcześniej, w ogóle nie powstanie (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d u.p.d.o.f.).
 
Natomiast sam przychód z najmu rozlicza się zwykle w okresach rozliczeniowych, a za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (art. 14 ust. 1e u.p.d.o.f.). W przypadku zatem czynszów rozliczanych w cyklach miesięcznych przychody będą powstawały z ostatnim dniem każdego miesiąca najmu.
 
Wartość początkową na potrzeby amortyzacji należy ustalić stosując, w zależności od sposobu nabycia nieruchomości, dla kupna - cenę jej nabycia, a dla nabycia nieodpłatnego (darowizna, spadek – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba, że niższą określono w umowie darowizny) – art. 22g ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.d.o.f. Wycena mieszkania możliwa jest więc tylko w tym ostatnim przypadku, do jej dokonania przepisy nie wymagają oceny rzeczoznawcy, należy się jednak liczyć z ryzykiem zakwestionowania zbyt wysokiej wyceny przez organy podatkowe (art. 22g ust. 16 i art. 19 u.p.d.o.f.).
 
Koszt czynszu poniesiony przed rozpoczęciem wynajmu, podobnie jak koszty wspomnianego na wstępie remontu, należy zaliczyć w dacie poniesienia w koszty uzyskania, jako koszty pośrednie poniesione w celu osiągnięcia przychodów z najmu w przyszłości.